Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một trong những nghĩa vụ của người mua nhà phải nộp cho nhà nước theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết phải nộp bao nhiêu và thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà như thế nào?

Thuế thu nhập cá nhân đối với tiền bán nhà là chi phí cần phải nộp trước khi hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, bất động sản và chuyển đổi quyền sở hữu tài sản liên quan. Tùy từng trường hợp mà mức thuế sẽ khác nhau. Cùng tìm hiểu phía dưới nhé.

Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

 

Cùng tìm hiểu về những thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho mọi người còn đang hoang mang chưa hiểu rõ về vấn đề này ngay ở phía dưới nhé: 

Thành phần hồ sơ

Theo Thông tư 92/2015 / Điều 21 khoản 4 TT-BTC, hồ sơ miễn thuế kèm theo tờ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

  • Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03 / BĐS-TNCN).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photocopy, giấy tờ xác nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm bản sao.
  • Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
  • Văn bản (mẫu cam kết) làm căn cứ miễn thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật chậm nhất là ngày thứ 10, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là bên nộp thuế thay cho bên bán thì nộp thuế chậm nhất khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.

Nơi nộp hồ sơ

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế và hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp quy chế liên thông của địa phương chưa được thực hiện thì nộp hồ sơ trực tiếp đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi bất động sản được chuyển nhượng.

Cần phải đóng bao nhiêu thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

 

Thuế thu nhập cá nhân sẽ khác khi bán nhà của cá nhân hoặc tập thể. Tuy nhiên, tất cả các nội dung đều được tính theo công thức và quy định quốc gia. Trong đó, theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015 / TT-BTC khi mua bán bất động sản, cách tính thuế phải nộp như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải đóng = giá chuyển nhượng x 2%

Một số lưu ý về giá chuyển nhượng:

  • Nhìn chung, giá chuyển nhượng (giá bán) tính thuế thu nhập cá nhân là giá do người mua và người bán thỏa thuận và quy định trong hợp đồng.
  • Khi giá đất trong hợp đồng mua bán không ghi rõ giá bán đất hoặc giá đất trong hợp đồng mua bán thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định thì UBND tỉnh chịu trách nhiệm về việc mua bán của đất ở mức giá đã định.

Ví dụ: Ông A bán mảnh đất cho ông B với giá 2 tỷ đồng, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 40 triệu đồng. Theo quy định của pháp luật, ông A có nghĩa vụ nộp thuế (vì ông A là người tạo ra thu nhập chịu thuế).

Do đó, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán bất động sản bằng 2% giá mua, bán.

Hướng dẫn miễn giảm thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất?

Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

 

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và hướng dẫn tại Thông tư 111/2013 / Điều 3 TT-BTC thì các khoản thu nhập sau được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

Thu nhập chuyển nhượng bất động sản giữa:

  • Vợ và chồng;
  • Cha đẻ, mẹ đẻ và con đẻ;
  • Cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi;
  • Bố chồng, mẹ chồng và con dâu;
  • Bố vợ, mẹ vợ và con rể;
  • Ông nội, bà nội và cháu nội;
  • Ông ngoại, bà ngoại và cháu nội;
  • Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bên bán chỉ sở hữu một nhà ở thì việc chuyển nhượng nhà ở tại Việt Nam, quyền sử dụng đất ở và thu nhập từ tài sản trên đất ở của cá nhân.

Theo hai trường hợp được miễn thuế nêu trên thì dù giữa người mua và người bán không có quan hệ này thì người mua và người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Chú ý:

  • Nhà, đất ở miễn thuế duy nhất do bên chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện sai sẽ bị truy thu thuế và tiền phạt do vi phạm pháp luật về thuế.
  • Trường hợp chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo tình huống 2 (ví dụ căn hộ chưa xây dựng nhưng đã bán cho người khác …)

Bán nhà, bán đất trong tình huống người bán nhà, đất chỉ có duy nhất một nhà ở

Trong số đó, cá nhân bán nhà, đất nêu trên phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

  • Tại thời điểm chuyển nhượng, chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở (bao gồm cả tình trạng nhà ở, công trình xây dựng liên quan đến thửa đất) mới được:
    • Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ căn cứ vào giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
    • Trường hợp chuyển nhượng nhà ở cùng sở hữu, đất có cùng quyền sử dụng thì chỉ cá nhân không có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế; cá nhân cùng sở hữu nhà ở được cấp GCNQSDĐ cũng có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ khác cũng không được miễn thuế.
    • Nếu vợ, chồng sở hữu nhà ở là tài sản duy nhất của vợ chồng mà khi nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cả hai vợ chồng mà vợ, chồng vẫn sở hữu nhà ở, đất ở thì vợ hoặc chồng không có nhà ở thì đất ở riêng lẻ được miễn thuế; vợ hoặc chồng sở hữu nhà ở, đất ở riêng lẻ  không thuộc diện miễn thuế.
  • Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ít nhất là 183 ngày kể từ ngày chuyển nhượng.

Thời điểm xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với nhà ở là ngày cấp đất, chuyển mục đích sử dụng đất và ngày Ủy ban hành chính giải quyết quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

  • Chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất thổ cư.

Trường hợp cá nhân chỉ sở hữu quyền hoặc đồng sở hữu nhà ở, GCNQSDĐ mà chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế đối với việc chuyển nhượng phần đó.

Tổng kết

Trên đây là thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà và cách miễn/giảm nộp thuế thu nhập cá nhân trong những trường hợp theo quy định nhà nước, đảm bảo đúng pháp luật. Hy vọng những chia sẻ ở bài trên hữu ích cho các bạn!

Đăng ký nhận tư vấn

Bài viết mới nhất

Bài viết liên quan: